Λαέρτου 12 & Λασσάνη, Περιστέρι 12132
Τ 210 8322 007
E info@terraproperty.gr
W www.terraproperty.gr
Η αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα, περιλαμβάνει εκτός από την πραγματική του αξία επιπλέον κόστη που αφορούν αμοιβές επαγγελματιών εμπλεκόμενων στη διαδικασία, φόρους, τέλη και εισφορές. Τα έξοδα αυτά που αφορούν κυρίως τον αγοραστή είναι:
Οι αγορές ακινήτων στην Ελλάδα υπόκεινται σε φορολογία. Από το 2013 και μεταγενέστερη σχετική νομοθεσία, οι αγοραπωλησίες των ακινήτων επιβαρύνονται με τους εξής φόρους:
Ο συγκεκριμένος φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στο 3% επί του τιμήματος του συμβολαίου ή της αντικειμενικής αξίας, ανάλογα με το ποια αξία είναι μεγαλύτερη. Στο ποσό αυτό προστίθεται ένα επιπλέον 3% το οποίο είναι υπέρ αντίστοιχης δημοτικής ενότητας ΟΤΑ.
Ο αγοραστής δικαιούται απαλλαγή από το ΦΜΑ για την αγορά πρώτης κατοικίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τις οποίες μπορούμε να δούμε παρακάτω:
Σε περίπτωση διάλυσης ΟΕ, ΕΕ, ΙΚΕ και ΕΠΕ, διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυριών ή μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στην εταιρική μερίδα των μελών της, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο 0,75%.
Σε περίπτωση συγχώνευσης Συνεταιρισμών και Α.Ε., αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, συνένωσης οικοπέδων ή ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, ο ΦΜΑ μειώνεται στο 1/2.
Ο φόρος προστιθέμενης αξίας ΦΠΑ, ο οποίος είναι 24%, επιβάλλεται σε νεόδμητα ακίνητα που πωλούνται κυρίως από κατασκευαστικές εταιρίες ή από ιδιώτες που έχουν επανειλημμένη κατασκευαστική δραστηριότητα.
Η αμοιβή συμβολαιογράφου αφορά κατά κανόνα την πλευρά του αγοραστή, είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και εξαρτάτε από τη συνολική συμφωνία. Σε γενικές γραμμές όμως κυμαίνεται ως εξής:
Σε αυτά τα ποσά θα πρέπει να υπολογιστεί και ένα επιπλέον κόστος 4-5 ευρώ ανά πρόσθετο φύλλο του συμβολαίου. Τέλος, οι αμοιβές των συμβολαιογράφων υπόκεινται σε καθεστώς ΦΠΑ που για το έτος 2020 είναι 24%.
Η παράσταση δικηγόρου από το 1.1.2014 είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη είναι ελεύθερη προς διαπραγμάτευσης και συνήθως κυμαίνεται ως εξής:
Ο νομικός έλεγχος του ακίνητου χρεώνεται επιπρόσθετα και συνήθως είναι 100 - 150€, αλλά μπορεί να φτάσει και παραπάνω ανάλογα από το πόσο περίπλοκο είναι το ακίνητο, την απόσταση του υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογίου κλπ.
Με βάση την εμπειρία μας πιστεύουμε ότι η ουσιαστική συμμετοχή δικηγόρου στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ειδικά για την πλευρά του αγοραστή, μπορεί να αποτρέψει μεγάλες ζημιές, ενώ η διεξαγωγή των συναλλαγών αυτών από μόνους συμβαλλόμενους χωρίς νομική κατάρτιση μπορεί να αποβεί καταστρεπτική.
Η αμοιβή του μεσίτη αφορά την υπόδειξη του ακινήτου και όχι τυχόν διαπραγμάτευση, είναι ελεύθερη και διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Στην πράξη ο γενικός κανόνας είναι ότι για αγοραπωλησίες ακινήτων τα συμβαλλόμενα μέρη καταβάλλουν στο μεσίτη από 2% έκαστο.
Πολλά μεσιτικά γραφεία ιδίως τα τελευταία χρόνια ακολουθούν την πρακτική που θεωρεί ότι την αμοιβή πρέπει να την πληρώνει ο πωλητής – ιδιοκτήτης. Σε αυτή την περίπτωση ο πωλητής πληρώνει συνήθως μεγαλύτερο ποσό από το 2%.
Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό δεν είναι υποχρεωτικός, η δε, αμοιβή του είναι διαπραγματεύσιμη και ανάλογη με το ακίνητο και τις δημόσιες υπηρεσίες που πρέπει να επισκεφτεί. Επειδή από το 2011 ο πωλητής του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να προσκομίσει στο συμβολαιογράφο βεβαίωση μηχανικού για την πολεοδομική κατάσταση στην οποία βρίσκεται ένα ακίνητο, όπου περιλαμβάνεται πλέον και η βεβαίωση δασαρχείου, φαινομενικά αυτό καλύπτει τον αγοραστή.
Παρόλο αυτά όμως αν ο αγοραστής θέλει να είναι βέβαιος για τη χρήση που το προορίζει ή να ενημερωθεί για την ποιότητα κατασκευής κλπ, συνιστάται σε κάθε περίπτωση και η διεξαγωγή σωστού τεχνικού ελέγχου από πολιτικό μηχανικό, ο οποίος όπως μπορεί να αντιληφθεί κανείς μπορεί να αποτρέψει μεγάλες ζημιές.
"Ειδικά για επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα που προορίζονται για αντίστοιχη χρήση, ο τεχνικός έλεγχος κατά τη γνώμη μας κρίνεται απαραίτητος."
Παράλληλα με την επίσκεψη στο ακίνητο και τον επιτόπιο έλεγχο ο μηχανικός διεξάγει μία σειρά από ελέγχους σε αντίστοιχες υπηρεσίες όπως:
Σε περίπτωση οικοπέδου, έλεγχο για τους όρους δόμησης όπως την αρτιότητα, την οικοδοµησιµότητα, τυχών αναστολή εκδόσεως οικοδομικών αδειών, περιορισμούς του ύψους την οικοδομής σε περίπτωση ύπαρξης κοντινού αεροδρομίου, περιορισμούς σε περίπτωση ύπαρξης ρέματος, αιγιαλού κλπ.
Το κόστος μετεγγραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας υπολογίζονται επί του τιμήματος του συμβολαίου ή της αντικειμενικής αξίας, ανάλογα με το ποια αξία είναι μεγαλύτερη και έχουν ως εξής:
Πιστεύουμε με το παρόν να δώσαμε μία αναλυτική εικόνα σχετικά με τα κόστη μεταβίβασης ενός ακινήτου. Επειδή όμως πολλές φορές, μπορεί να αλλάξει η νομοθεσία, καλό είναι ο υποψήφιος αγοραστής πριν την οποιαδήποτε ενέργεια να προβεί σε επικαιροποίηση των στοιχείων με όλους τους εμπλεκόμενους για να μην βρεθεί προ εκπλήξεως, και να επισκέπτεται σχετικές ιστοσελίδες για διασταύρωση των στοιχείων.
Terra Real Estate • Λαέρτου 12 & Λασσάνη, Περιστέρι 12132 • Τηλ 210 8322 007 • E-mail: info@terraproperty.gr