Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα - Αναλυτικός οδηγός

17/06/2025

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια σημαντική απόφαση που περιλαμβάνει οικονομικές, νομικές και τεχνικές πτυχές, είτε πρόκειται για κύρια ή εξοχική κατοικία είτε για επαγγελματική στέγη. Σε αυτόν τον αναλυτικό οδηγό, θα σας καθοδηγήσουμε βήμα προς βήμα σε όλη τη διαδικασία, από την αρχική αναζήτηση μέχρι την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Θα μάθετε για τα απαραίτητα έγγραφα, τα συνολικά έξοδα και το χρονοδιάγραμμα που απαιτείται, ώστε η επένδυσή σας να είναι όσο το δυνατόν πιο ασφαλής και ομαλή. Η κατανόηση των διαφόρων σταδίων αυτής της σύνθετης διαδικασίας θα σας δώσει την αυτοπεποίθηση και τη σιγουριά που χρειάζεστε για να προχωρήσετε με ασφάλεια.

• Καθορισμός Προϋπολογισμού
• Χρηματοδότηση & Δάνειο
• Έρευνα Αγοράς
• Επιλογή Αναζήτησης
• Νομικοί & Τεχνικοί Έλεγχοι
• Υπογραφή Συμβολαίου
• Μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο
• Ενέργειες μετά την αγορά ακινήτου
• Συχνές Ερωτήσεις

Καθορισμός Προϋπολογισμού

Αν και είναι χιλιοειπωμένο, η πραγματικότητα είναι ότι ο πρώτος και πιο κρίσιμος σταθμός στην αγορά ακινήτου είναι η καθορισμένη εκτίμηση του συνολικού σας προϋπολογισμού και των δυνατοτήτων σας. Η απόφαση αυτή επηρεάζει τον τύπο του ακινήτου, την τοποθεσία, αλλά και τις δυνατότητες χρηματοδότησης. Πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση, είναι σημαντικό να έχετε μια ρεαλιστική εικόνα για:

• Το διαθέσιμο κεφάλαιο (ιδίως αν αφορά μετρητά ή ρευστοποιήσιμα περιουσιακά στοιχεία)
• Το πιθανό ποσό στεγαστικού δανείου που μπορείτε να λάβετε (αν υπάρχει)
• Τα επιπλέον έξοδα αγοράς που δεν περιλαμβάνονται στην τιμή του ακινήτου

Τι πρέπει να περιλαμβάνει ο προϋπολογισμός;

Ο σωστός υπολογισμός του προϋπολογισμού δεν αφορά μόνο την τιμή του ακινήτου. Πρέπει να συνυπολογίσετε και τα επιπλέον έξοδα που κατά κύριο λόγο είναι:

• Φόρο μεταβίβασης (3% επί της αντικειμενικής ή συμβατικής αξίας)
• Αμοιβή συμβολαιογράφου
• Αμοιβή δικηγόρου και μηχανικού
• Αμοιβή μεσίτη (αν υπάρχει)
• Έξοδα εγγραφής στο Κτηματολόγιο
• Τραπεζικά έξοδα / τέλη δανείου (αν λάβετε χρηματοδότηση)

Συνολικά, αυτά τα κόστη κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 8% – 10% επί της αξίας του ακινήτου. Δείτε εδώ αναλυτικά τα έξοδα μεταβίβασης ακινήτου.

Συμβουλή: Πριν οριστικοποιήσετε τον προϋπολογισμό σας, μιλήστε με έναν τραπεζικό σύμβουλο ή χρηματοοικονομικό συνεργάτη. Ειδικά αν εξετάζετε στεγαστικό δάνειο, είναι σημαντικό να γνωρίζετε το ύψος της χρηματοδότησης που μπορείτε να εξασφαλίσετε — αυτό θα καθορίσει άμεσα και το εύρος τιμών στα ακίνητα που μπορείτε να αναζητήσετε. Η προέγκριση δανείου δεν σας δεσμεύει για την αγορά ακινήτου, αλλά σας δίνει επιπλέον διαπραγματευτικό πλεονέκτημα όταν βρείτε το κατάλληλο.

Χρηματοδότηση & Δάνειο

Αν δεν διαθέτετε εξολοκλήρου το ποσό για την αγορά ακινήτου, η στεγαστική χρηματοδότηση είναι το επόμενο βασικό σας βήμα. Η επιλογή του κατάλληλου δανείου και η κατανόηση των όρων του μπορούν να καθορίσουν σημαντικά τη βιωσιμότητα της επένδυσής σας.

Πηγές Χρηματοδότησης

Οι πιο συνηθισμένες επιλογές είναι:

• Στεγαστικό δάνειο από τράπεζα ή χρηματοπιστωτικό ίδρυμα
• Επιχειρηματικό δάνειο (σε περίπτωση αγοράς για επαγγελματική στέγη)
• Ιδιωτική χρηματοδότηση (π.χ. μέσω συμφωνίας με ιδιώτες ή εταιρείες)

Κριτήρια Έγκρισης Δανείου

Συνήθως οι τράπεζες εξετάζουν:

• Το δηλωθέν εισόδημα και τη φορολογική εικόνα του αιτούντος
• Τη σταθερότητα απασχόλησης
• Την πιστοληπτική ικανότητα (credit score) ή ύπαρξη άλλων δανείων
• Το ύψος της προκαταβολής (συνήθως ζητείται ≥ 20% της αξίας)

Τι να προσέξετε

• Το επιτόκιο (σταθερό ή κυμαινόμενο) και το πραγματικό κόστος δανεισμού (APR)
• Την περίοδο αποπληρωμής (10, 20 ή 30 χρόνια)
• Τυχόν πρόσθετα έξοδα, όπως ασφάλειες, προμήθειες ή συμβολαιογραφικά έξοδα

Συμβουλή: Πριν προχωρήσετε σε αίτηση, καλό είναι να: Συγκρίνετε προσφορές από διαφορετικές τράπεζες, συζητήσετε με ανεξάρτητο σύμβουλο χρηματοδότησης και να ζητήσετε προέγκριση (pre-approval), ώστε να γνωρίζετε με ακρίβεια τι μπορείτε να διαθέσετε.

Έρευνα Αγοράς

Αφού καθορίσετε τον προϋπολογισμό σας και γνωρίζετε με βεβαιότητα τη δυνατότητα χρηματοδότησης, ξεκινά η πιο ουσιαστική φάση: η έρευνα αγοράς ακινήτων. Σε αυτή τη φάση, θα διαμορφώσετε τις προσδοκίες σας και θα εντοπίσετε ευκαιρίες που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και τα οικονομικά σας όρια.

Τι να αναζητήσετε

Η έρευνα δεν αφορά μόνο την τιμή – περιλαμβάνει και ποιοτικά χαρακτηριστικά, όπως:

• Τοποθεσία: Είναι η περιοχή ασφαλής; Διαθέτει συγκοινωνίες, σχολεία, καταστήματα και βασικές υποδομές;
• Εμπορική αξία: Είναι η ζητούμενη τιμή ανταγωνιστική σε σχέση με παρόμοια ακίνητα στην περιοχή;
• Κατάσταση ακινήτου: Χρειάζεται επισκευές ή ανακαινίσεις; Υπάρχουν προβλήματα υγρασίας ή δομικές φθορές;
• Προοπτική αξίας: Υπάρχουν σχέδια για νέα έργα ή υποδομές που ενδέχεται να αυξήσουν την αξία του ακινήτου στο μέλλον;

Συμβουλή: Συγκρίνετε τιμές για παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή. - Επικοινωνήστε με επαγγελματίες ή ιδιώτες με σαφείς ερωτήσεις (νομιμότητα, τεχνική κατάσταση, κοινόχρηστα, έξοδα). - Κρατήστε σημειώσεις από κάθε επίσκεψη και συγκρίνετε τα υπέρ και τα κατά. Μην βιαστείτε — η σωστή επιλογή αξίζει τον χρόνο σας.

Τι να αποφεύγετε

• Να επικεντρώνεστε μόνο στην τιμή χωρίς να εξετάζετε νομική και τεχνική κατάσταση
• Να κάνετε παρορμητικές επιλογές λόγω πίεσης ή “ευκαιριών”
• Να ξεκινάτε διαδικασίες χωρίς πλήρη φάκελο και έλεγχο

Η προσεκτική αξιολόγηση αυτών των στοιχείων θα σας βοηθήσει να κάνετε μια έξυπνη και ασφαλή επένδυση.

Νομικοί & Τεχνικοί Έλεγχοι

Πριν προχωρήσει οποιαδήποτε δέσμευση ή υπογραφή συμφωνίας, είναι απολύτως κρίσιμο να πραγματοποιηθεί ενδελεχής έλεγχος του ακινήτου, τόσο από τεχνική όσο και από νομική σκοπιά. Αυτό το βήμα είναι θεμελιώδες για την ασφάλειά σας ως αγοραστής.

Νομικός Έλεγχος

Ο δικηγόρος που θα επιλέξετε αναλαμβάνει τον νομικό έλεγχο (έλεγχο τίτλων) του ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει:

• Έλεγχο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο: Επαληθεύεται η κυριότητα του ακινήτου, διασφαλίζοντας ότι ο πωλητής είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης.
• Έλεγχο για πιθανά βάρη: Τυχόν προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις, αγωγές ή άλλες νομικές εκκρεμότητες που μπορεί να επιβαρύνουν το ακίνητο.

Ο νομικός έλεγχος είναι απαραίτητος για να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις μετά την αγορά.

Τεχνικός Έλεγχος

Παράλληλα, ο πολιτικός μηχανικός είναι υπεύθυνος για τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Αυτός περιλαμβάνει:

• Εξέταση της κατασκευαστικής κατάστασης: Αξιολογείται η στατική επάρκεια, η ποιότητα των υλικών, και τυχόν φθορές ή προβλήματα που απαιτούν επιδιόρθωση.
• Διαπίστωση αυθαιρεσιών: Ελέγχεται αν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές που πρέπει να τακτοποιηθούν πριν τη μεταβίβαση.
• Συμβατότητα με την Ταυτότητα Κτιρίου: Ο μηχανικός διασφαλίζει ότι τα πραγματικά χαρακτηριστικά συμφωνούν με τα στοιχεία του ψηφιακού αρχείου, που είναι υποχρεωτικό για τη μεταβίβαση.

Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται ελκυστικό εξωτερικά, αλλά να κρύβει προβλήματα που θα σας κοστίσουν αργότερα. Ο συνδυασμός αυτών των δύο ελέγχων σας παρέχει μια ολοκληρωμένη εικόνα της κατάστασης του ακινήτου, προστατεύοντάς σας από μελλοντικά προβλήματα.

Υπογραφή Συμβολαίου

Αφού ολοκληρωθούν με επιτυχία ο τεχνικός και νομικός έλεγχος, και επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο είναι κατάλληλο και ελεύθερο από βάρη, το επόμενο βήμα είναι η διαπραγμάτευση και η επίτευξη συμφωνίας με τον πωλητή. Εφόσον η διαδικασία προχωρήσει θετικά, ο αγοραστής αναθέτει σε συμβολαιογράφο τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου.

Σε αρκετές περιπτώσεις προηγείται η υπογραφή ιδιωτικού ή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, με το δεύτερο να αποτελεί νομικά δεσμευτικό έγγραφο. Το προσύμφωνο περιλαμβάνει:

• Το συνολικό τίμημα του ακινήτου
• Τους όρους και το χρονοδιάγραμμα πληρωμής
• Τις προθεσμίες για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου
• Τυχόν ειδικές συμφωνίες μεταξύ των μερών

Κατά την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως μια προκαταβολή (αρραβώνα) στον πωλητή, η οποία λειτουργεί ως εγγύηση για την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας συντάσσεται από συμβολαιογράφο και υπογράφεται παρουσία και των δύο μερών (αγοραστή και πωλητή) ή των νομίμων εκπροσώπων τους (πληρεξούσιων). Για την υπογραφή του συμβολαίου απαιτείται η συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών εγγράφων, τα οποία εξασφαλίζουν τη νομιμότητα και τη διαφάνεια της συναλλαγής.

Απαραίτητα Δικαιολογητικά

• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Βεβαιώνει ότι ο πωλητής έχει καταβάλει τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων για το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Βεβαίωση Μηχανικού: Επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο δεν παρουσιάζει πολεοδομικές αυθαιρεσίες και είναι κατασκευαστικά νόμιμο.
• Ταυτότητα Κτηρίου: Υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση, περιέχει τεχνικά και πολεοδομικά στοιχεία του ακινήτου.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Αξιολογεί την ενεργειακή κλάση του ακινήτου και αποτελεί υποχρεωτικό έγγραφο, εκτός από τις κατηγορίες που εξαιρούνται.
• Βεβαίωση Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ): Εκδίδεται από τον Δήμο και αποδεικνύει ότι δεν υπάρχουν οφειλές για το ακίνητο.

Σε κάθε περίπτωση, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ο αγοραστής οφείλει να εξοφλήσει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myAADE, ώστε να παρουσιαστεί το σχετικό αποδεικτικό στον συμβολαιογράφο.

Μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο

Μετά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, το ταξίδι προς την πλήρη κατοχύρωση της ιδιοκτησίας δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Το συμβόλαιο πρέπει να κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, για να πραγματοποιηθεί η μετεγγραφή.

Η διαδικασία αυτή είναι καθοριστική, καθώς ολοκληρώνει επίσημα τη μεταβίβαση της κυριότητας και καθιστά την αγοραπωλησία δημόσια και δεσμευτική έναντι τρίτων. Μόνο με τη μετεγγραφή εξασφαλίζεται πλήρως το δικαίωμα ιδιοκτησίας του αγοραστή.

Ο χρόνος που απαιτείται για την καταχώριση στο Κτηματολόγιο ποικίλλει, ανάλογα με τον φόρτο εργασίας του εκάστοτε γραφείου, αλλά συνήθως κυμαίνεται μεταξύ μίας και τριών εβδομάδων.

Ενέργειες μετά την αγορά ακινήτου

Συγχαρητήρια! Έχετε πλέον στην κατοχή σας ένα ακίνητο στην Ελλάδα. Ωστόσο, η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται με την υπογραφή του συμβολαίου. Υπάρχουν ορισμένες σημαντικές ενέργειες που πρέπει να κάνετε μετά την αγορά ακινήτου, ώστε να οργανώσετε σωστά τη νέα σας ιδιοκτησία και να εξασφαλίσετε τη συμμόρφωση με τις διοικητικές και φορολογικές υποχρεώσεις.

Δήλωση στο Ε9

Ως νέος ιδιοκτήτης, είστε υποχρεωμένος να δηλώσετε το ακίνητο στο έντυπο Ε9, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myAADE. Η δήλωση αυτή είναι απαραίτητη για τη σωστή απεικόνιση της περιουσιακής σας κατάστασης και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Μεταφορά Παροχών Κοινής Ωφέλειας

Μεταφέρετε άμεσα τις παροχές ρεύματος (ΔΕΗ), νερού (ΕΥΔΑΠ), φυσικού αερίου και άλλων υπηρεσιών στο όνομά σας. Επικοινωνήστε με τους αντίστοιχους παρόχους για να πραγματοποιήσετε τις αλλαγές, αποφεύγοντας χρεώσεις στον προηγούμενο ιδιοκτήτη ή διακοπές παροχής.

Ενημέρωση Δήμου

Οφείλετε να ενημερώσετε τον αρμόδιο Δήμο για την αλλαγή ιδιοκτησίας. Με αυτόν τον τρόπο, μεταφέρεται στο όνομά σας η ευθύνη για δημοτικά τέλη, όπως καθαριότητας, φωτισμού και ενδεχόμενες χρεώσεις ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας).

Ασφάλιση Ακινήτου

Παρότι δεν είναι υποχρεωτική, η ασφάλιση του ακινήτου συνιστάται ανεπιφύλακτα. Ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο μπορεί να καλύψει κινδύνους όπως πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρες, κλοπή, φθορές από φυσικά φαινόμενα κλπ. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζετε την αξία και ασφάλεια της επένδυσής σας.

Σύνοψη

Η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα δεν αποτελεί μια απλή διαδικασία. Πρόκειται για ένα σύνθετο εγχείρημα που απαιτεί εξειδικευμένη γνώση, προσοχή στη λεπτομέρεια και αποτελεσματικό συντονισμό. Παρ’ όλα αυτά, με την κατάλληλη καθοδήγηση και υποστήριξη, μπορεί να εξελιχθεί σε μια ομαλή, διαφανή και – το σημαντικότερο – ασφαλή επένδυση.

Ευελπιστούμε ότι ο παρών οδηγός προσφέρει μια ολοκληρωμένη εικόνα της διαδικασίας αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα. Ωστόσο, καθώς το νομικό και φορολογικό πλαίσιο ενδέχεται να μεταβάλλεται, συνιστούμε στους ενδιαφερόμενους αγοραστές να συμβουλεύονται εξειδικευμένους επαγγελματίες για την πιο έγκυρη και επικαιροποιημένη πληροφόρηση.