Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα - Αναλυτικός οδηγός

17/06/2025

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα αποτελεί μια σημαντική οικονομική, νομική και τεχνική απόφαση, είτε πρόκειται για κύρια κατοικία, εξοχική ή επαγγελματική στέγη. Μέσα από αυτόν τον αναλυτικό οδηγό, θα εξερευνήσετε βήμα προς βήμα ολόκληρη τη διαδικασία, από την αρχική αναζήτηση έως την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Θα ενημερωθείτε για τα απαραίτητα δικαιολογητικά, τα συνολικά έξοδα και το απαιτούμενο χρονοδιάγραμμα, ώστε η επένδυσή σας να είναι όσο το δυνατόν πιο ασφαλής και ομαλή. Η κατανόηση των επιμέρους σταδίων αυτής της σύνθετης διαδικασίας προσφέρει στον αγοραστή τη σιγουριά και την αυτοπεποίθηση που χρειάζεται για να προχωρήσει με ασφάλεια.

• Προετοιμασία: Καθορίστε τον Στόχο σας
• Αναζήτηση και Επιλογή Ακινήτου
• Τεχνικός και Νομικός Έλεγχος
• Συμφωνία και Προκαταβολή
• Υπογραφή Συμβολαίου
• Μετεγγραφή Συμβολαίου
• Ενέργειες Μετά την Αγορά
• Εναλλακτικές Μορφές Αγοράς
• Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
• Συνοπτικό Χρονοδιάγραμμα

1. Προετοιμασία: Καθορίστε τον Στόχο σας

Η επιτυχημένη διαδικασία ξεκινά με τον σωστό σχεδιασμό. Πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου, είναι σημαντικό να καθορίσετε τον σκοπό της επένδυσης:

• Αναζητάτε κύρια κατοικία ή επαγγελματική στέγη;
• Σας ενδιαφέρει μια εξοχική κατοικία ή παραθεριστικό ακίνητο;
• Ή μήπως πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο με στόχο τη βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση;

Ο ξεκάθαρος στόχος θα σας βοηθήσει να επιλέξετε το κατάλληλο ακίνητο, στην κατάλληλη τοποθεσία. Εξετάστε αν προτιμάτε το κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια ή νότια προάστια, κάποιο νησί ή την επαρχία.

Εξίσου σημαντικός είναι ο οικονομικός προγραμματισμός. Διαθέτετε το απαιτούμενο κεφάλαιο ή θα χρειαστείτε στεγαστικό δάνειο; Αν ισχύει το δεύτερο, η προέγκριση δανείου από την τράπεζα είναι ένα κρίσιμο βήμα που σας προσφέρει σαφή εικόνα της αγοραστικής σας δυνατότητας.

Συμβουλή: Αν σκοπεύετε να επενδύσετε, μελετήστε τις τάσεις της αγοράς και τις περιοχές με αυξανόμενη ζήτηση. Μια καλή τοποθεσία σήμερα μπορεί να αποδώσει σημαντικά στο μέλλον. Η προέγκριση δανείου δεν σας δεσμεύει για την αγορά ακινήτου, αλλά σας δίνει διαπραγματευτικό πλεονέκτημα όταν βρείτε το κατάλληλο.

2. Αναζήτηση και Επιλογή Ακινήτου

Αφού ολοκληρώσετε την προετοιμασία σας, ξεκινά το πιο συναρπαστικό στάδιο: η αναζήτηση και επιλογή ακινήτου. Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι για να εντοπίσετε το κατάλληλο ακίνητο στην Ελλάδα:

• Μέσω Μεσιτικού Γραφείου. Η συνεργασία με ένα αξιόπιστο μεσιτικό γραφείο προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα. Οι επαγγελματίες μεσίτες διαθέτουν πρόσβαση σε ευρύ δίκτυο ακινήτων — πολλά από τα οποία δεν είναι δημοσιευμένα στο διαδίκτυο. Παρέχουν καθοδήγηση, φιλτράρουν τις επιλογές βάσει των αναγκών σας και οργανώνουν επισκέψεις, εξοικονομώντας σας χρόνο και κόπο.
• Μέσω Ηλεκτρονικών Πλατφορμών και Αγγελιών. Εναλλακτικά, μπορείτε να αναζητήσετε ακίνητα μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών και ιστοσελίδων αγγελιών. Αυτή η μέθοδος σας προσφέρει άμεση πρόσβαση σε χιλιάδες καταχωρίσεις, επιτρέποντάς σας να κάνετε την αρχική επιλογή από την άνεση του σπιτιού σας.

 Κατά την αξιολόγηση ενός ακινήτου, εξετάστε προσεκτικά και λάβετε υπόψη τους εξής παράγοντες:

• Τοποθεσία: Είναι η περιοχή ασφαλής; Διαθέτει συγκοινωνίες, σχολεία, καταστήματα και βασικές υποδομές;
• Κατάσταση Κτιρίου: Χρειάζεται επισκευές ή ανακαινίσεις; Υπάρχουν προβλήματα υγρασίας ή δομικές φθορές;
• Εμπορική Αξία: Είναι η ζητούμενη τιμή ανταγωνιστική σε σχέση με παρόμοια ακίνητα στην περιοχή;
• Αναπτυξιακή Δυναμική: Υπάρχουν σχέδια για νέα έργα ή υποδομές που ενδέχεται να αυξήσουν την αξία του ακινήτου στο μέλλον;

Η προσεκτική αξιολόγηση αυτών των στοιχείων θα σας βοηθήσει να κάνετε μια έξυπνη και ασφαλή επένδυση.

Συμβουλή: Επιλέξτε μεσίτες με εμπειρία στην περιοχή που σας ενδιαφέρει και ζητήστε να δείτε δείγματα προηγούμενων συνεργασιών. Κρατήστε σημειώσεις από κάθε επίσκεψη και συγκρίνετε τα υπέρ και τα κατά. Μην βιαστείτε — η σωστή επιλογή αξίζει τον χρόνο σας.

3. Τεχνικός και Νομικός Έλεγχος

Πριν προχωρήσει οποιαδήποτε δέσμευση ή υπογραφή συμφωνίας, είναι απολύτως κρίσιμο να πραγματοποιηθεί ενδελεχής έλεγχος του ακινήτου, τόσο από τεχνική όσο και από νομική σκοπιά. Αυτό το βήμα είναι θεμελιώδες για την ασφάλειά σας ως αγοραστής.

Ο δικηγόρος που θα επιλέξετε αναλαμβάνει τον νομικό έλεγχο (έλεγχο τίτλων) του ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει:

• Έλεγχο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο: Εδώ επαληθεύεται η κυριότητα του ακινήτου, διασφαλίζοντας ότι ο πωλητής είναι όντως ο νόμιμος ιδιοκτήτης. 
• Έλεγχο για πιθανά βάρη: Ελέγχονται εξονυχιστικά τυχόν προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις, αγωγές, ή άλλες νομικές εκκρεμότητες που μπορεί να επιβαρύνουν το ακίνητο και να επηρεάσουν την ιδιοκτησία σας.

Ο νομικός έλεγχος είναι απαραίτητος για να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις μετά την αγορά.

Παράλληλα, ο πολιτικός μηχανικός είναι υπεύθυνος για τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Αυτός ο έλεγχος περιλαμβάνει:

• Εξέταση της κατασκευαστικής κατάστασης: Αξιολογείται η στατική επάρκεια, η ποιότητα των υλικών, και τυχόν φθορές ή προβλήματα που απαιτούν επιδιόρθωση.
• Διαπίστωση αυθαιρεσιών: Ελέγχεται αν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες ή παραβάσεις της οικοδομικής άδειας, οι οποίες πρέπει να τακτοποιηθούν πριν τη μεταβίβαση.
• Συμβατότητα με την Ταυτότητα Κτιρίου: Ο μηχανικός διασφαλίζει ότι τα πραγματικά χαρακτηριστικά του ακινήτου συμφωνούν με τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στην Ταυτότητα Κτιρίου. Η Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένα ψηφιακό αρχείο που περιλαμβάνει όλα τα πολεοδομικά, ενεργειακά και στατικά στοιχεία του ακινήτου και είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση.

Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται ελκυστικό εξωτερικά, αλλά να κρύβει προβλήματα που θα σας κοστίσουν αργότερα. Ο συνδυασμός αυτών των δύο ελέγχων σας παρέχει μια ολοκληρωμένη εικόνα της κατάστασης του ακινήτου, προστατεύοντάς σας από μελλοντικά προβλήματα.

4. Συμφωνία και Προκαταβολή

Αφού ολοκληρωθούν επιτυχώς ο τεχνικός και νομικός έλεγχος και επιβεβαιωθεί ότι το κτήριο είναι κατάλληλο και ελεύθερο βαρών, το επόμενο βήμα είναι η διαπραγμάτευση και η επίτευξη συμφωνίας με τον πωλητή. Ο αγοραστής υποβάλλει μια επίσημη προσφορά για το ακίνητο. Εάν η προσφορά γίνει αποδεκτή, τα μέρη προχωρούν στην υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού. Το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι ένα νομικά δεσμευτικό έγγραφο που καθορίζει:

• Το συνολικό τίμημα του ακινήτου.
• Τους όρους πληρωμής (π.χ., δόσεις).
• Τις προθεσμίες για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
• Τυχόν ειδικές συμφωνίες μεταξύ των μερών.

Κατά την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού, ο αγοραστής συνήθως καταβάλλει μια προκαταβολή (αρραβώνα) στον πωλητή, η οποία αποτελεί εγγύηση για την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Το ποσό της προκαταβολής συμφωνείται μεταξύ των μερών.

5. Αγορά ακινήτου - Υπογραφή Συμβολαίου

Το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας συντάσσεται από συμβολαιογράφο και υπογράφεται παρουσία και των δύο μερών (αγοραστή και πωλητή) ή των νόμιμων εκπροσώπων τους (πληρεξούσιων). Για την υπογραφή του συμβολαίου, απαιτείται η συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών. Τα πιο σημαντικά είναι:

• Πιστοποιητικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ): Αποδεικνύει ότι ο πωλητής έχει πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ για το ακίνητο.
• Βεβαίωση μηχανικού: Επιβεβαιώνει την κατασκευαστική νομιμότητα του κτηρίου και την απουσία αυθαιρεσιών.
• Ταυτότητα Κτηρίου: Όπως αναφέρθηκε, είναι υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Αξιολογεί την ενεργειακή απόδοση του κτηρίου.
• Βεβαίωση Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ): Εκδίδεται από τον Δήμο και βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν οφειλές για το ακίνητο.

Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να εξοφλήσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myAADE.

6. Μετεγγραφή Συμβολαίου

Μετά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, το ταξίδι προς την πλήρη ιδιοκτησία δεν έχει τελειώσει ακόμα. Το συμβόλαιο πρέπει να κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο της περιοχής όπου βρίσκεται το κτήριο για μετεγγραφή. Αυτή η διαδικασία είναι ζωτικής σημασίας, καθώς ολοκληρώνει και επίσημα τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη. Με τη μετεγγραφή, η αγοραπωλησία γίνεται δημόσια και δεσμεύει τους πάντες, διασφαλίζοντας τα δικαιώματά σας ως νέος ιδιοκτήτης. Ο απαιτούμενος χρόνος για τη μετεγγραφή μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με τον φόρτο εργασίας του εκάστοτε γραφείου, αλλά κατά κανόνα διαρκεί από μία έως τρεις εβδομάδες.

7. Ενέργειες Μετά την Αγορά

Συγχαρητήρια! Έχετε πλέον στην κατοχή σας ένα ακίνητο στην Ελλάδα. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες σημαντικές ενέργειες που πρέπει να κάνετε μετά την ολοκλήρωση της αγοράς για να οργανώσετε σωστά την ιδιοκτησία σας:

• Δήλωση στο Ε9: Ως νέος ιδιοκτήτης, οφείλετε να δηλώσετε το νέο κτήριο στο έντυπο Ε9 μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myAADE. Αυτό είναι απαραίτητο για τη σωστή φορολογική σας εικόνα και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
• Μεταφορά Παροχών: Είναι κρίσιμο να μεταφέρετε όλες τις παροχές κοινής ωφέλειας (όπως ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, φυσικό αέριο) στο όνομά σας. Επικοινωνήστε με τους αντίστοιχους παρόχους για να κάνετε τις απαραίτητες αλλαγές και να αποφύγετε αποσυνδέσεις ή χρεώσεις στον προηγούμενο ιδιοκτήτη.
• Ενημέρωση Δήμου: Ενημερώστε τον αρμόδιο Δήμο για την αλλαγή ιδιοκτησίας, ώστε να αναλάβετε την ευθύνη για τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού, καθώς και για τυχόν άλλα δημοτικά τέλη.
• Ασφάλιση Ακινήτου: Αν και δεν είναι υποχρεωτικό, συνιστάται ανεπιφύλακτα η σύναψη ασφαλιστηρίου συμβολαίου για το κτήριο. Μια ασφάλιση μπορεί να καλύψει ζημιές από πυρκαγιά, σεισμό, πλημμύρες, κλοπή και άλλους κινδύνους, προστατεύοντας την επένδυσή σας.

8. Εναλλακτικές Μορφές Αγοράς

Πέρα από την κλασική διαδικασία αγοραπωλησίας, υπάρχουν και άλλες, πιο ευέλικτες μορφές απόκτησης ακινήτου στην Ελλάδα, οι οποίες μπορούν να εξυπηρετήσουν διαφορετικές ανάγκες και συνθήκες:

• Αγορά εξ Αποστάσεως με Πληρεξούσιο: Εάν δεν είναι εφικτή η φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα, μπορείτε να ολοκληρώσετε την αγορά του κτηρίου εξ αποστάσεως. Αυτό επιτυγχάνεται μέσω της παροχής πληρεξουσίου σε έναν έμπιστο δικηγόρο ή συμβολαιογράφο. Με το πληρεξούσιο, ο εκπρόσωπός σας μπορεί να διενεργήσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες και να υπογράψει τα συμβόλαια εκ μέρους σας, ακολουθώντας τις οδηγίες και τα συμφέροντά σας.
• Αγορά με Δόσεις (Lease-to-Own): Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αγορά ενός κτηρίου μπορεί να γίνει και με δόσεις, μέσω μιας ιδιωτικής συμφωνίας με τον πωλητή. Ένα συνηθισμένο μοντέλο είναι το "lease-to-own" (ενοικίαση με δικαίωμα αγοράς). Σε αυτή τη συμφωνία, ο αγοραστής ενοικιάζει το κτήριο για ένα συμφωνημένο χρονικό διάστημα, με ένα μέρος του ενοικίου να λογίζεται ως προκαταβολή ή δόση για την τελική αγορά. Στο τέλος της περιόδου, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα (ή την υποχρέωση, ανάλογα με τη συμφωνία) να αγοράσει το κτήριο στην προκαθορισμένη τιμή. Αυτή η μέθοδος μπορεί να είναι ιδανική για όσους δεν διαθέτουν άμεσα το συνολικό κεφάλαιο ή δεν μπορούν να εξασφαλίσουν τραπεζικό δάνειο αμέσως.

9. Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Η διαδικασία αγοράς ακινήτου γεννά συχνά πολλά ερωτήματα. Εδώ απαντάμε σε μερικά από τα πιο κοινά:

• Πρέπει να έχω δικηγόρο για την αγορά ακινήτου; Όχι υποχρεωτικά, καθώς ο νόμος δεν το καθιστά αναγκαστικό. Ωστόσο, η παρουσία και η συμβουλή ενός δικηγόρου είναι απολύτως χρήσιμη και συνιστάται ανεπιφύλακτα. Ο δικηγόρος διενεργεί τον έλεγχο τίτλων, διασφαλίζει τη νομική προστασία του αγοραστή και μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα της διαδικασίας, αποτρέποντας μελλοντικά προβλήματα.
• Τι είναι η Ταυτότητα Κτηρίου; Η Ταυτότητα Κτηρίου είναι ένα υποχρεωτικό ηλεκτρονικό αρχείο που περιλαμβάνει όλα τα πολεοδομικά, τεχνικά και ενεργειακά στοιχεία του κτηρίου. Απαιτείται για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και πιστοποιεί τη νομιμότητα και την πλήρη καταγραφή του κτηρίου. Διασφαλίζει ότι το κτήριο είναι σύμφωνο με την οικοδομική του άδεια και τους πολεοδομικούς κανονισμούς.
• Μπορώ να αγοράσω κτήριο από το εξωτερικό; Ναι, είναι απολύτως εφικτό. Όπως αναφέρθηκε στην ενότητα των εναλλακτικών μορφών αγοράς, μπορείτε να ολοκληρώσετε την αγορά μέσω πληρεξουσίου προς έναν δικηγόρο ή συμβολαιογράφο στην Ελλάδα. Οι σύγχρονες ηλεκτρονικές διαδικασίες επιτρέπουν την υπογραφή και την ολοκλήρωση της αγοράς χωρίς την ανάγκη φυσικής σας παρουσίας στη χώρα.
• Τι χρειάζεται για την πληρωμή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ); Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) εξοφλείται από τον αγοραστή πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Για να το κάνετε, εισέρχεστε στην πλατφόρμα myAADE (της ΑΑΔΕ), και μέσω της υπηρεσίας «Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου», εκδίδετε την ταυτότητα πληρωμής του φόρου. Στη συνέχεια, μπορείτε να τον εξοφλήσετε ηλεκτρονικά μέσω web banking ή σε οποιαδήποτε τράπεζα.
• Πού μπορώ να βρω πληροφορίες για τα έξοδα αγοράς ακινήτου; Για αναλυτικά στοιχεία σχετικά με τα συνολικά έξοδα μεταβίβασης ενός κτηρίου (όπως φόροι, συμβολαιογραφικά, δικηγορικά, αμοιβές μηχανικού, κτηματολόγιο), μπορείτε να ανατρέξετε στον σχετικό οδηγό μας εδώ.

9. Συνοπτικό Χρονοδιάγραμμα

Ένας από τους πιο συχνούς προβληματισμούς κατά την αγορά ακινήτου είναι το πόσο χρόνο θα χρειαστεί η όλη διαδικασία. Η συνολική διάρκεια, από την αρχική επιλογή του κτηρίου μέχρι και την τελική μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, μπορεί να διαφέρει, αλλά υπάρχουν γενικές εκτιμήσεις:

• Ιδανική Περίπτωση: Όταν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά είναι άμεσα διαθέσιμα, δεν υπάρχουν νομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες, και οι διαδικασίες εκτελούνται οργανωμένα από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (πωλητής, αγοραστής, δικηγόροι, μηχανικοί, συμβολαιογράφος), η όλη διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί συνήθως εντός 30 ημερών.
• Πιο Σύνθετες Περιπτώσεις: Υπάρχουν όμως παράγοντες που μπορούν να επιμηκύνουν σημαντικά το χρονοδιάγραμμα. Για παράδειγμα:
• Κτήρια με αυθαιρεσίες: Η τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων απαιτεί χρόνο και πρόσθετες διαδικασίες.
• Πολυιδιοκτησίες: Όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες στο προς πώληση κτήριο, ο συντονισμός και η συλλογή υπογραφών μπορεί να καθυστερήσουν τη διαδικασία.
• Ελλιπή δικαιολογητικά: Η καθυστέρηση στην έκδοση ή συλλογή απαραίτητων εγγράφων μπορεί να φρενάρει την ολοκλήρωση. Είναι σημαντικό να είστε προετοιμασμένοι για πιθανές καθυστερήσεις και να διατηρείτε ανοιχτή επικοινωνία με τους επαγγελματίες σας.

Η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα δεν αποτελεί μια απλή διαδικασία. Πρόκειται για ένα σύνθετο εγχείρημα που απαιτεί εξειδικευμένη γνώση, προσοχή στη λεπτομέρεια και αποτελεσματικό συντονισμό. Παρ’ όλα αυτά, με την κατάλληλη καθοδήγηση και υποστήριξη, μπορεί να εξελιχθεί σε μια ομαλή, διαφανή και – το σημαντικότερο – ασφαλή επένδυση. Ευελπιστούμε ότι το παρόν κείμενο προσφέρει μια ολοκληρωμένη εικόνα της διαδικασίας. Ωστόσο, δεδομένου ότι το νομικό πλαίσιο ενδέχεται να μεταβάλλεται, συνιστούμε στους ενδιαφερόμενους αγοραστές να επικαιροποιούν τις πληροφορίες σε συνεργασία με εξειδικευμένους επαγγελματίες.